Huurdertevredenheidsonderzoeken Woningen en Retail 2021
Jaarlijks worden door Syntrus Achmea een tweetal huurdertevredenheidsonderzoeken (HTO) uitgevoerd. Een onderzoek onder onze woninghuurders en een onder onze huurders van winkelvastgoed. Het is een belangrijk contactmoment voor ons en onze klanten omdat het gaat over hún mening en ook over de zachtere kant van onze wederzijdse relatie. HTO Woningen Voor de woningen kunnen wij ons na afloop meten met andere woningbeleggers. Het onderzoek wordt namelijk met 10 andere IVBN-leden uitgevoerd. De IVBN is de brancheorganisatie voor institutionele vastgoedbeleggers. Dat zorgt ervoor dat er maar liefst 48.500 woninghuurders worden betrokken in het onderzoek. De response is traditioneel hoog met afgelopen jaar een percentage van 42,8%. De huurders bij Syntrus Achmea zaten daar met 44,6% zelfs nog iets boven. Op ‘woning’ en ‘woonomgeving’ scoren wij gemiddeld boven de benchmark. Deze waardering van onze huurders is een mooie erkenning en is tegelijkertijd een uitdaging om de genoemde verbeterpunten in het onderzoek verder op te pakken en uit te werken. Naast de jaarlijks terugkerende vragen, hebben wij dit jaar extra vragen toegevoegd aan het onderzoek ten aanzien van de behoefte aan community services en deelmobiliteit. Dit heeft ons waardevolle informatie opgeleverd om goed in te kunnen spelen op de specifieke behoeften van onze huurders. Daarnaast zien wij dat onze huurders steeds meer belang hechten aan energiezuinig wonen; maar liefst 85,3% geeft aan energiezuinig wonen belangrijk te vinden. Met die uitkomst kunnen wij volgend jaar specifiekere vragen gaan stellen en ook toetsen of het verduurzamen van woningen bij heeft gedragen aan hun waardering. Kortom, het huurdertevredenheidsonderzoek heeft ons weer waardevolle handvatten gegeven om in 2022 aan de slag te gaan met de verbeterpunten. HTO Winkels Voor het tevredenheidsonderzoek onder onze winkelhuurders zijn wij dit jaar gestart met het doorvoeren van objectnummers, zodat de uitkomsten van projecten onderling vergeleken kunnen worden. Daarnaast is in dit onderzoek ook gevraagd naar het type contactpersoon (bedrijfsleider of medewerker winkel, medewerker hoofdkantoor, eigenaar of franchisenemer). Winkelvastgoed is een minder homogeen product dan woningen, waardoor onze dienstverlening ook specifieker afgestemd kan en moet worden. De algemene tevredenheid van de huurders is iets gestegen, evenals de tevredenheid over de dienstverlening per beheerder. Het oordeel over de kwaliteit van het gehuurde winkelpand is gedaald. De negatieve feedback van onze huurders hierover betreft met name het onderhoud van het winkelpand. Dat was aanleiding voor ons om elke beheerder contact op te laten nemen met de huurders die hiervoor open staan om de antwoorden te bespreken. Op die manier kunnen we specifieker ingaan op bijvoorbeeld de ontvangen feedback over het onderhoud. Daarnaast is gevraagd of zij een slimme meter willen installeren. Dit geeft ons meer verbruiksdata die we kunnen hanteren voor de rapportages in het kader van de GRESB-benchmark en de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). Alle uitkomsten zijn uitgewerkt in een actieplan voor 2022. De klantenteams gaan met die uitkomsten aan de slag. Met de huurders is op regelmatige basis overleg om de status van dit actieplan te delen en te horen of er wellicht nog andere mogelijkheden zijn ter verbetering van de diverse actiepunten. Dat is écht de meerwaarde van deze jaarlijkse onderzoeken. In contact zijn en blijven met onze huurders en hun mening en feedback gebruiken voor het versterken van de relatie. Immers, zowel bij woningen als winkels geldt: een tevreden huurder zorgt als een goed huisvader voor ons vastgoed.
Winkelcentrum Westerkoog in Koog aan de Zaan.
Situatieschets PV-panelen winkelcentrum Westerkoog.
Forse stap in grootschalige verduurzaming Retailfonds
Syntrus Achmea heeft een overeenkomst gesloten met Zonnegilde voor de aanleg van 1.800 PV-panelen op winkels en winkelcentra van het Achmea Dutch Retail Property Fund (ADRPF). In de eerste helft van 2022 zullen zeven objecten op deze manier worden verduurzaamd. De jaarlijkse energieopbrengst van deze panelen is gelijk aan het gemiddelde jaarlijkse stroomverbruik van ruim 200 huishoudens. De investering wordt gedaan in het kader van de recent geactualiseerde Routekaart CO2-neutraal, waarin op fonds- en objectniveau concrete duurzaamheidsmaatregelen zijn benoemd. Met de aanleg van de PV-panelen wordt een aanzienlijk verlaging van de CO2-uitstoot van het Fonds verwacht in lijn met de scherpe doelstellingen die het Fonds op dit vlak heeft geformuleerd. Daarnaast is de financiële businesscase gunstig als gevolg van de hoge stroomprijzen. Bij de aanleg van de PV-panelen wordt zoveel mogelijk de samenwerking met de huurder opgezocht. Directe doorlevering is bij winkels gunstig, doordat veel stroomverbruik overdag tijdens openingstijden wordt gevraagd. Dit is ook het moment dat de opbrengst van de panelen het hoogst is. Hiermee hoeft stroom niet te worden teruggeleverd aan het net, maar kan het direct lokaal gebruikt worden. Het Achmea Dutch Retail Property Fund bestaat op dit moment voor 90% uit objecten met een energielabel A of hoger en behaalde afgelopen najaar de maximale score van 5 sterren in de GRESB benchmark. Hiermee werd het Fonds uitgeroepen tot 'Sector Leader' in haar peer groep. Na afronding van dit project wordt medio 2022 een tweede fase beoogd, waarin nogmaals een groot aantal winkelobjecten zullen worden verduurzaamd met behulp van PV-panelen. Einddoel is waar mogelijk binnen drie jaar de volledige portefeuille te voorzien van panelen. Syntrus Achmea heeft zich in dit proces laten adviseren door Sweco op het gebied van techniek, tenderdocumentatie en selectie. Zonnegilde is verantwoordelijk voor de installatie van de PV-panelen.
Verduurzaming woningen ADRF
Het Achmea Dutch Residential Fund heeft duidelijke doelen gesteld met betrekking tot het verduurzamen van de woningen in haar portefeuille. Aan de hand van de CO2-Routekaart berekeningen is bepaald dat de komende drie jaar 11 objecten worden verduurzaamd. Deze woningen hebben op dit moment energielabel B of C. Na afronding bestaat de portefeuille voor 100% uit woningen met A-labels. Er wordt, per woning, bekeken welke maatregelen er uitgevoerd kunnen worden, maar tegelijkertijd ook welke ‘natuurlijke’ onderhoudsmomenten er binnenkort op de agenda staan. Moeten de raamkozijnen van de woningen geschilderd worden? Dan is dat een goed moment om gelijk het glas te vervangen door HR++ of HR+++ glas. De eerste drie objecten in Amersfoort, Amstelveen en Zoetermeer zijn eind februari 2022 afgerond en opgeleverd. Van het verduurzamen van object Amersfoort maakten wij deze korte video-impressie.
Verduurzaming woningen BPL Pensioen in Woerden.
Hoe BPL Pensioen verduurzaming van bestaande woningen profijtelijk maakt
Waar veel pensioenfondsen de verplichte verduurzaming aangrijpen om verouderde woningen af te stoten, kiezen BPL Pensioen en Syntrus Achmea er vaak voor de huizen een groene plus te geven. Recent leverde bouwbedrijf Hemink Groep voor BPL Pensioen 54 verduurzaamde eengezinswoningen in Apeldoorn op. Het betrof de laatste woningen van in totaal ongeveer 800 stuks (8 objecten) die sinds eind 2015 zijn aangepakt. De verduurzaming van bestaande woningen past in de brede koers van BPL Pensioen, het pensioenfonds voor de agrarische sector. Jeroen de Graaf, portfoliomanager BPL Pensioen: “Het Fonds vindt het belangrijk dat de deelnemers in een leefbare wereld van hun pensioen kunnen genieten. Daarom wordt in de beleggingsportefeuille sterk gestuurd op duurzaamheid. BPL Pensioen zit al vanaf 1951 in vastgoed, waarbij een sterke voorkeur geldt voor woningen. Inmiddels is er een belegd vermogen in deze asset class van 3,3 miljard euro bestaande uit meer dan 10.000 woningen (inclusief pijplijn).” Woningen uit jaren 80 en 90 BPL Pensioen kiest nadrukkelijk niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor bestaande woningen die eventueel nog een groene plus behoeven. "Een deel van het huidige woningbezit betreft eenzelfde type eengezinswoningen uit de jaren 80 en 90. Het zijn grote woningen van een goede kwaliteit waar ook nu nog altijd veel vraag naar is. Alleen kunnen deze woningen energetisch nog wel verbeterd worden." Al in 2015 is een begin gemaakt met de verduurzaming van de portefeuille, nog ruim voordat er vanuit de overheid aanvullende eisen voor de energieprestaties van woningen kwamen. "Het Fonds heeft een groeistrategie waarbij vastgoed en woningen in bijzonder een belangrijke rol spelen. Daar hoort ook bij dat je jaarlijks tijdens een hold-sell analyse de woningobjecten beoordeelt en toetst aan het portefeuillebeleid." De komende jaren worden nog eens 1.100 woningen verduurzaamd. Hierdoor wordt 1 op de 4 woningen van de kernportefeuille energetisch verbeterd. Daarnaast werden er ook 1.150 energiezuinige woningen aangekocht. "Toen we begonnen had 34% van de BPL Pensioen portefeuille energielabel A, inmiddels is dat vrijwel verdubbeld richting 60%. Er liggen voldoende kansen om dit verder op te schroeven. Een woningportefeuille met veelal een uniform woningtype heeft als voordeel dat je relatief eenvoudig maar op een zorgvuldige en goede manier de energetische prestaties kunt verbeteren." Lees het volledige interview in PropertyNL